Mempunyai rumah sendiri adalah idaman sebagian orang. Banyak dari kita bekerja keras untuk mewujudkan rumah idaman. Bahkan memiliki rumah adalah salah satu cita-cita besar yang mungkin diinginkan oleh sebagian besar kita. Pun demikian juga dengan saya. Saya adalah pekerja kantoran yang berstatus pegawai negeri sipil.
Sebagai seorang pegawai tetap yang berpenghasilan tetap dan terbatas, maka saya harus menyiasati bagaimana memiliki rumah sederhana dengan budget terbatas. Tulisan ini adalah pengalaman pribadi, sehingga mungkin dapat diterapkan dan cocok untuk sebagian orang tetapi mungkin tidak pas sama sekali untuk diterapkan bagi sebagian yang lain. Kalau Anda cocok dengan tulisan ini, silakan diikuti.
Mahalnya harga rumah dan Penghasilan Kita
Kita sudah mengetahui semuanya, bahwa harga rumah saat ini amat sangat mahal dibandingkan dengan gaji atau pendapatan kita perbulan apalagi bagi seorang PNS buruh seperti saya. Sebagai contoh didaerah Sleman, Yogyakarta harga rumah tipe 36/80 berkisar antara 150-250 juta. Itupun berada dipinggiran kota. Harga di tengah kota mungkin bisa 2x lipat. Memang sih, ada rumah yang dibawah 130 juta untuk tipe itu tetapi biasanya lokasinya tidaklah terlalu bagus; kadang sangat plosok, kadang pula terlalu di bantaran sungai.
Untuk membeli rumah seharga itu kita memerlukan waktu 150 bulan dengan menabung 1 juta/perbulan atau 75 bulan apabila kita menabung 2 juta perbulan. Sanggup? Padahal gaji yang kita dapatkan perbulan berkisar 2,5 – 5 juta/bln. Akan sangat tidak logis apabila kita mengandalkan menabung untuk mendapatkan rumah bagi pegawai berpenghasilan kecil. Itupun pada akhir waktu kita menabung harga rumah sudah jauh lebih mahal dan akhirnya rumah itu tidak terbeli. Bisa-bisa saat tiba waktu pensiun pun rumah belum terbeli.
Perumahan vs Membangun rumah sendiri.
Ini adalah pilihan yang sulit dan sangat tergantung pada situasi daerah tempat kita bekerja. Untuk daerah-daerah jabotabek pekerja kantoran sepertinya lebih tepat membeli perumahan karena lebih praktis dan sesuai dengan kondisi sosial kemasyarakatan di daerah itu. Tetapi untuk kota-kota kecil yang masih banyak pedesaan semisal jogjakarta, kita akan lebih leluasa memilih apakah membeli perumahan atau membangun sendiri.
Keuntungan membeli perumahan adalah kita tidak perlu memikirkan kesulitan dan kerepotan apabila membangun sendiri. Kita tinggal survey lokasi perumahan, lingkungannya, tanya-tanya harga dan memutuskan membeli jika sudah cocok. Kekurangannya adalah kadang kita tidak bisa menentukan desain sendiri, lingkungan tidak sesuai, kualitas bangunan, down payment/DP tinggi, dan harganya yang mahal. Ada harga ada kulaitas. Perumahan yang harganya murah pasti lingkungannya kurang ideal atau kualitas bangunannya rendah. Kekurangan yang lain adalah beberapa pengembang yang tidak peduli konsumen/tidak bonafid membuat ketidakjelasan proses pembangunan sehingga konsumen sering dibuat kesal. hal ini terjadi pada rumah yang belum ready stok.
Keuntungan membangun rumah sendiri adalah kita bebas menentukan desain rumah dan kualitas bahan sesuai budget. Carilah desainer rumah/pemborong yang terpercaya dan punya modal. Hal ini sangat penting karena tidak sedikit pemborong tak bermodal yang hanya mengandalkan uang dari pemilik rumah. Apabila pemborong bermodal pembangunan diharapkan lebih cepat karena mereka sudah menetapkan jadwal sendiri. Pembayaran sebaiknya in progress. Jangan sekali-kali memberikan uang yang banyak yang tidak sesuai dengan progress pekerjaan. Hal ini untuk mengantisipasi pemborong yang ngemplang melarikan uang sementara uang sudah kita bayarkan. Apabila uang yang dibayarkan in-progress dengan pekerjaan; kita tidak akan rugi apabila pemborong ‘lari’. Dijaman sekarang walaupun niat kita baik, kita sudah patuh terhadap kesepakatan, belum tentu orang lain/pemborong/bas borong jujur/berniat baik.
Kelemahan apabila membangun rumah sendiri adalah waktu yang dibutuhkan untuk membangun rumah idaman lebih lama. Hal ini karena kita harus mencari/membeli tanah lebih dulu baru membangun rumah. Dengan demikian membangun rumah sendiri adalah sebuah rencana yang tidak pendek. Tapi inilah keasyikannya dimana kita pernah hunting lokasi tanah dan pernah mengelola pembangunan rumah itu sendiri. Sesuai pengalaman penulis, hunting tanah dan membangun kira2 membutuhkan waktu 2-3 tahun. Kelemahan yang lain adalah kita harus mecari pemborong rumah yang terpercaya dan jujur; atau kalau mau lebih repot kita dapat mengelola pembangunan itu sendiri. Kita yang jadi manajer/pemborong. tetapi penulis tidak sanggup melakukannya mengingat waktu yang tidak memungkinkan sehingga akhirnya diborongkan.
Memilih tanah
Mencari dan memilih lokasi tanah adalah bukan perkara mudah. Kadang-kadang kita membutuhkan waktu berbulan-bulan bahkan beberapa tahun untuk mendapatkan tanah pekarangan. Berdasar pengalaman, tentukan lokasi yang dincar lebih dahulu. ‘Lokasi yang diincar’ ini tidak berarti kita mengicar satu lokasi saja, tetapi incaran itu harus didasarkan pada alasan tertentu misalnya lingkungan atau kemudahan akses. Saya dulu mengincar tanah berdasarkan alasan dilewati angkutan umum yang langsung menuju kota jogjakarta. Angkutan umum disini bukan berarti kita akan mengandalkan angkutan umum, tetapi dengan adanya angkutan umum bis ke kota berarti daerah itu memiliki kemudahan akses yang baik, walaupun cukup pelosok.
Carilah tanah dengan harga yang tidak terlalu mahal, syukur-syukur berharga murah. Carilah tanah yang ukurannya tidak terlalu besar. Kalau saya cukup senang dengantanah seluas 100 – 150m2. Harga tanah usahakan dibawah 50 juta, karena dengan harga ini kita tidak terlalu kesulitan mengangsur cicilan pinjaman dengan tenor yang pendek.
Usahakan tanah yang dibeli minimal berdokumen letter C, serahkan pengurusan tanah kepada notaris/PPAT yang jujur dan baik.
Alternatif Skema Memiliki Rumah
Berutang adalah salah satu (atau mungkin satu-satunya?) cara untuk dapat memiliki rumah. Berutang bagi sebagian orang adalah hal yang dihindari, tetapi bagi sebagian yang lain adalah
way of life 
. Beutang dapat dipandang sebagai seuatu yang buruk tetapi dapat juga di pandang sebagai trik yang baik. Baik dan buruk suatu utang dapat dikategorikan menurut peruntukannya. Kalau utang dipakai membeli meja, kursi, barang elekronik, dan makan maka itu dapat dikategorikan utang yang buruk. Tetapi kalau berutang untuk membeli tanah, rumah, atau (untuk kasus tertentu) mobil dapat dipandang sengai utang yang baik. Kita akan mengalami rugi yang besar apabila utang untuk barang-barang yang nilainya menurun dikemudian hari bahkan tak bernilai. Rugi membayar bunga utang dan rugi ketika barang kita tak bernilai/nilainya turun. Tetapi kita dapat dapat meraih untung apabila kita berutang untuk membeli tanah, rumah, atau mobil. Bunga yang kita bayarkan dapat ditutup oleh kenaikan nilai jual tanah/rumah/mobil yang kita beli. Bahkan kalo penambahan nilai jual berlipat-lipat maka kita dapat memperoleh untung yang besarnya jauh melebihi nilai bunga yang harus dibayarkan.
Sehingga sampai disini didapat kesimpulan sementara bahwa uang yang akan digunakan berasal dari utang.
Memilih bank
Utang yang baik adalah utang yang mempunyai skema pengembalian/angsuran yang jelas dan transparant. Syukur-syukur nilainya tetap sampai akhir tenor. Pihak yang paling mudah dihubungi ketika mengajukan utang adalah bank. Banyak bank menawarkan pinjaman yang beragam dengan syarat yang amat mudah (terlebih bagi PNS). Pilihlah bank yang syaratnya mudah dan angsurannya ringan. Oleh sebab itu sebelum kita mengajukan pinjaman kita harus mencari info sebanyak-banyaknya berkaitan dengan syarat dan angsuran. Kalo bisa, pilih bank yang hanya mensyaratkan fotocopy dokumen-dokumen yang diperlukan. Tetapi untuk sebagian besar bank pinjaman diatas 30 juta harus melampirkan dokumen asli sebgai agunan.
Besar Pinjaman
Penulis menyarankan sesuaikan besar pinjaman dan kemampuan angsuran. Kalo bisa sih take home pay-nya harus lebih dari sejuta; sehingga kalo gajian tidak cemberut. Disamping itu keperluan bulanan masih bisa tercover, syukur-syukur ada penghasilan insidental (bukan korupsi lo..haram) atau penghasilan tambahan.
Berapa sih biaya membangun rumah?
Biaya membangun sangat tergantung dari kualitas bahan. Tapi kalo kita pakai pemborong yang pengawasannya tidak bagus berapapun mahalnya biaya; bahan-bahan juga dibelikan yang kualitas rendah. Maka memilih pemborong yang bonafid dan jujur sangatlah penting. Beda kalo kita membeli bahan sendiri, kita bisa memilih sesuai keinginan. Tetapi kita harus punya waktu banyak untuk mengelola pembelian sendiri. Biaya bangun rumah sangat beragam mulai 900rb/ meter. tetapi yang cukup layak adalah 1,2 – 1,5 juta/meter. Biaya ini tidak kaku. Kita dapat memilih bahan-bahan kualitas rendah/barang promosi untuk bagian-bahian yang tidak berpengaruh pada struktur rumah: misal closet, lantai, plafon, handle pintu, slot. Lumayan juga lho pengurangannya apabila kita mau berburu barang murah.
Rumah yang kita rancang sebaiknya rumah tumbuh. Ini sangat menguntungkan apabila kita ingin menambah bagian rumah dikemudian hari. Pembangunan rumah tahap awal ini adalah rumah utama yang harus disesuaikan dengan budget tetapi desain tidak menyulitkan apabila kita akan menambah bangunan.
Untuk tahap awal saya menyarankan biaya pembangunan dibawah 60 juta. Budget ini sudah dapat mewujudkan rumah minimalis 85% finish dengan ukuran 45 – 60 m2 tergantung dari perhitungan pemborong dengan kualitas menengah KW2/KW1. Berdasar pengalaman, rumah yang dapat dibuat sudah finish 100 interior dan 80% eksterior.
Rumah Layak Huni 85% Finish
Tips and Trik
o. Banyak-banyaklah bershadaqah dengan jumlah yang banyak agar kekayaan kita bertambah tanpa disangka-sangka dan kita merasa selalu cukup;..anjuran Pak Yusuf Mansyur. ( nasehat ini terutama buat saya pribadi)
1. Akan lebih baik jika Anda merencanakan membangun rumah saat awal-awal PNS, sebelum anak-anak membutuhkan biaya tinggi. Dengan demikian Anda akan memiliki rumah sebelum umur 35 th bahkan sebelum umur 30 th.
2. Ajukan pinjaman dalam 2 tahap: tahap 1 membeli tanah (40-50 jt) tahap 2 membangun rumah (50-60 juta). Usahakan tenor tahap pertama 2-3 tahun saja, shingga sebelum habis tenor langsung dapat meminjam lagi tahap 2 dengan tenor lebih panjang (5 th, misalnya).
3. Cari pemborong terpercaya, pembayaran harus in-progress! Jangan sekali-kali memberi DP terlalu besar; kalo pemborong meminta DP besar berarti dia tidak bermodal.
4. Anda harus jujur, jangan persulit pembayaran jika pembagunan berjalan lancar. Pastikan/awasi tukang dibayar pada periode tertentu. Beberapa pemborong menunda-nunda pembayaran tukang sehingga secara psikologis membuat tukang tidak semangat dan waktu pembangunan molor.
5. Rancang rumah tumbuh untuk memudahkan pembangunan lagi dikemudian hari.
6. Dengan budget 100 juta Anda sudah mendapatkan tanah dan membangun rumah yang relatif setara dengan perumahan seharga 150-200 jt.
Semoga tulisan ini bermanfaat dan jangan tunda-tunda untuk rencana besar Anda.
